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世房半年报:审慎扩充土地储备 优化资本结构

本文摘要:原题:世房公布半年报:慎重扩大土地储备,持续优化资本结构2016年8月30日,世茂房地产有限公司(股票代码:HK0813)公布2016年上半年中期业绩报告。业绩报告显示,截至今年6月底,销售额为300亿16000万元,每年上升到2.82%的每股利润为87.55分第一中期利息为0.26元,特别是红利为0.06元。但是,去除2015年销售的电影院对收益的影响,每年减少9.6%。

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原题:世房公布半年报:慎重扩大土地储备,持续优化资本结构2016年8月30日,世茂房地产有限公司(股票代码:HK0813)公布2016年上半年中期业绩报告。业绩报告显示,截至今年6月底,销售额为300亿16000万元,每年上升到2.82%的每股利润为87.55分第一中期利息为0.26元,特别是红利为0.06元。但是,去除2015年销售的电影院对收益的影响,每年减少9.6%。

预计全年销售微克在2016年上半年完成,随着政策方面受到影响,大力市场需求的释放,房地产市场持续好转,转入新的地下通道,一、二线重点城市首次产量下降。借机,世界住宅上半年合同销售额为344.6亿元,年初达到约670亿元年目标的51.4%的销售面积约为242.8万平方米,期间平均销售价格从上年同期的每平方米12011元下降到14192元。

其中,世家耕作的南京市场明亮。南京世茂外滩新城、南京浦口荣里、南京海峡城等项目总销售额达50亿元,北京、厦门、杭州等城市销售额也达15亿元。与此同时,上述项目上半年价格上涨均在30%以上,部分价格上涨超过65%。

我们同意达到670亿目标,明确不强还是看市场,谈到年度目标,世房董事局副主席许世坛充满信心:最近很多地王的土地价格和我们的项目价格相似,甚至达到了项目价格。在这种情况下,我们相信今年的业绩没有微克,预计还不俗。

以多种方式提供土地,鉴于今年楼市的王频现在,世界住宅下半年的土地征收战略也备受瞩目。上半年,世家在土地投资决策方面坚决谨慎的标准,补充的110万平方米的土地储备,购买土地的金额不超过82亿元,大楼的平均价格是多少?10968元/平方米,最低楼价不超过23000元。7月8日,我们已经在杭州和厦门的几家开发人员合作取得了土地。

下半年,世家还不会坚决战略取得土地。许世坛应世家自由与政府合作,建立一些城市副中心,通过健康、养老、文化、娱乐等概念提供更合理的土地。

同时,在发表会上,许世坛向南京地王引进了合作伙伴。他指出,与金融机构合作获得的价值88亿的南京土地不是地王,单价在16000-17000左右,科学合理的价格范围内,住宅项目开发完成后,该商业用地的利润非常可能。资本结构优化除了明亮的销售业绩外,财务成本和债权率持续上升,为世界住宅的未来可持续发展奠定了良好的基础。根据半年报的数据,上半年住宅偿还率急速增加16%,偿还率上升到85%,成为业界领先的阵营,成为现金流健康运行的最重要的确保。

截至2016年6月30日,世茂动用资金约401亿元,其中现金201亿元。丰富的现金流提高了世界住宅的债权率。

截至2016年6月30日,世房净负债率为55.7%,比2015年底58.1%上涨2.4个百分点,倒数4年以上保持在60%以下。其中,外债比例从以前的48%增加到33%,许世界坛回答说,今年7月,世界住宅已经完成了提前偿还债务的外币债务目标,但由于条款有限,到明年1月为止可以提前偿还债务的8亿美元贷款,当时外币债务的比例预计不会超过3成。公司减少债务后,净债权率可从现在的55.7%进一步上升,减少融资成本。

专项资产证券化项目积极探索房地产金融创新模式,扩大资产证券化市场仍是世界房地产希望的方向。上半年,世界住宅一方面通过发售低利率人民币债券和短期融资券转移高利率融资,另一方面积极探索房地产金融创新模式,扩大资产证券化市场,采取其他多利措施。

2016年上半年,世家加权平均融资成本上升到6.5%,是世茂近年来的最低水平。未来,世界住宅将进一步推进其酒店资产的证券化,同时商业资产和其他成熟期资产的资产证券化项目也进入管理层考虑范围。在酒店的发展方面,世茂之后自由选择核心地区开发高级酒店,除厦门新进入康莱德酒店外,今年不会在上海、香港、杭州相继发售优质酒店。

此外,minihotel的发售也随着世界住宅开发精品型酒店的速度大幅度减慢。许世坛透露,世房与海外基金合作。凭借高效的运营管理和实用的财务管理能力,世界住宅得到了国际评价机构的进一步认可。

2016年4月,惠誉从BB降低了世界住宅多年的评价和债务评价吗?BBB-为了投资水平穆迪和标准普尔维持了Ba2和BB所的高评价。另外,2016年6月,国内仅次于3家信用评价机构,中诚信、领先评价、大公国际维持世茂房地产AAA主体的最低信用等级。未来发展2016年下半年,世界住宅预计房地产市场整体市场需求稳定,供给外侧结构性改革仍为重点,货币政策和房地产行业整体开放政策将来保持。

世家会根据房地产市场的变化,慎重地控制成本,然后扩大融资渠道,调整财务结构,减少融资成本。另外,下半年房地产在给定市场热点区域,进一步提高销售平均价格的同时,减缓库存,构筑年销售目标,保证销售偿还提高资金流动性,为质量快速增长年奠定良好基础。世茂房地产有限公司2016中期业绩发表会现场国史:现场问:公司未来的纯债权率不会再下降吗?许世坛:今年我们的债务有很小的上升空间。

上半年增加了2点以上,现在也宣布回购。如果能回购40亿美元以上,加上股本、现金的提高,同意减少债务。当债务增加时,我们有更多的空间出售土地或通过合作加强发展。

另外,债务减少也可以降低利息成本,这些都是值得关注的多年目标。现场问:未来还有其他资产证券化计划吗?最慢的时间是什么时候?许世坛:因为有很多酒店和商业资产。之后可以考虑商业资产和成熟期资产。

关于时间的决定,每年都能做到,主要看市场环境。现场问:南京88亿地王引进合作伙伴,主要考虑哪些方面?接下来的土地采购计划怎么样?许世坛:南京这个项目说是地王,但不能说是确实的地王。

总额低,单价低,约1.6万至1.7万平方米。当然,大约40%的部分是邀请金融机构合作。最重要的原因是这个项目有很多谦虚的比例,很多商业办公室买不到。

据说整个项目的住宅部分利润超高,已经卖给了67万人。因为是南京的核心方向。

上半年我们的土地不太多,约100万平方米,类似100亿美元,下半年不多,7月8月在杭州和厦门与一些开发人员合作取得土地。我相信全年不会继续购买土地,也有战略性的土地。例如,在优质城市,与政府合作,建立城市副中心,通过养老、健康、生态、娱乐的概念。

现在出售显示住宅用地的话,出现地王的可能性很高,风险也很大,所以我们不要小心。现场问:公司手里有一部分商业资产,将来不卖给世茂股吗?许世坛:我们有很多优质的商业资产,不会相继转移到a股公司。因为a股的评价很低,转移后大a股的商业规模,构成良好的协同效果。

今后的分工会更具体,a股不会把精力投入多样化的投资和商业资产运营,所以我们希望a股的商业也能变得强大。现场问:超过年初明确提出的670亿销售目标,公司下半年打算怎么办?许世坛:我们有信心,同意达到670亿目标,但不太强还是要看市场。最近遇到了很多地王,土地价格和我们项目的销售价格一样,甚至达到了我们项目的销售价格。在这种情况下,我们相信今年的业绩还没有微克,预计还不俗。

现场的问题是,公司最近中止了18亿年的海外银行团贷款,新闻错了吗?原因是什么?许世坛:只是我们有很多贷款,刚才提到所有贷款和金融都有比较严格的审查。我们现在也严格管理海外债务,几乎不使用海外债务。因为人民币的上涨风险很大。

但是,我们上半年做了很多工作,已经偿还了122亿的海外债务,所以外债风险从2015年的48%下降到了33%,几乎可以偿还。未来短期内,国外融资的可能性不大。现场问:人民币债务和外债未来目标的比例如何?许世坛:外债从以前的48%增加到33%,预计全年不会下降到32%。能提前偿还的东西已经偿还了,这32%基本上是美元债务,美元的高利率债务多为7年,当然也有第4年能提前偿还的东西。

明年1月8亿美元可以提前偿还,而且一定会偿还,偿还后,我们的外债只占20%以上。现在不是我们想偿还的问题,而是因为合同规定了提前偿还的时间,今天不是想偿还,有窗口的时候不能偿还,但是我们实际控制在20%左右是合理的水平,对内房股来说是低水平。现场问:公司把商业大楼卖给乐视,下半年有类似的动向吗?许世坛:我们卖给乐视的房地产,利润达10亿。今后也不能出售商业房地产,但要看价格,我们希望能以较低的入场价或较低的价格出售。

很快就没有相当大的股票回购了。这次回购相当于母公司向股份公司购买商业资产。这只是商业布局和调整。

现场问:下半年公司项目不会大幅度涨价吗?你认为哪个城市不擅长上升?许世坛:只是,很多城市都很擅长,比如北京、上海、深圳,这三个最强的一线城市都擅长涨价。除了这些强大的第一线城市,第一线涨价最得意的是南京,南京基本上很多盘子翻了一番,然后在厦门,最近厦门也拍了电影,地价超过了一些楼价,合肥和苏州上涨了一倍。

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最近政府也有很多控制。例如,土地、贷款的控制、销售方的控制等。但是,这些控制受到影响。因为现在的控制是地方政府的控制。

一些热点城市有政策,大部分三四线城市都去库存,所以整个政策都是正面的。


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