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中信新城地王后遗症频发 入市2年仍未售罄

本文摘要:销售有利的中央生态居住区和梦碎中信新城进入市场2年来,项目完全没有涨价,3期项目被政府行政禁止销售,之后保本进入现在的北京房地产市场,2年间完全没有涨价的项目可以说是熊猫级的产品。但是,这只熊猫不是说项目有多贵重,而是说这个项目很少,特别是地区和方向都不错的产品。 仅从去年下半年到今年国家五条细则继续实施前三月底,北京许多二手住宅的价格已经翻了一番,五环附近的新盘项目也至少有三成的涨幅。

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销售有利的中央生态居住区和梦碎中信新城进入市场2年来,项目完全没有涨价,3期项目被政府行政禁止销售,之后保本进入现在的北京房地产市场,2年间完全没有涨价的项目可以说是熊猫级的产品。但是,这只熊猫不是说项目有多贵重,而是说这个项目很少,特别是地区和方向都不错的产品。

仅从去年下半年到今年国家五条细则继续实施前三月底,北京许多二手住宅的价格已经翻了一番,五环附近的新盘项目也至少有三成的涨幅。这种不涨价项目的典型代表是中信房地产2010年获得的北京总价地王,位于东南五环外南海子郊外公园东北侧中信新城项目。但是,项目从散户到现在,完全没有涨价,但是前两期上市的千套房源,至今还没有卖出几十套大户型。

在这种情况下,中信新城的三期项目今年6月仍想散户,最小户型为140平方米的三居,担心销售。中信房地产相关人员也对记者作出反应,由于前期项目尚未销售,三期项目的储蓄客户工作也几乎没有进行。2010年3月15日,中信房地产旗下的北京中信新城房地产有限公司经过64次白热化竞争价格,以52.4亿元的合计价格打败了保利、金融街等众多中央企业开发人员,顺利夺取了大兴区亦庄住宅和商业项目(X1-1B)的地块,溢价率达到103%,成为当时北京的合计价格地王。

上海证券交易所资料显示,该项目(中信新城)位于五环以外的亦庄板块,东至三海子东路、南至凉水河一街、西至三海子三路、北至三海子五路。项目占地33.02万平米,总建筑面积39.12万平米,楼面价格约1.3万元/平米。

但是,由于项目包括10万平方米的保障室(8万平方米的限价室和2万平方米的公营住宅),其商社部分换算了大楼价格约1.8万元/平方米,当时项目周边的二手住宅平均价格只有1.3万元/平方米。同时,大兴区2010年的平均地价也只有8050元/平方米。当时,市场相关人员认为,即使按平均价格1.3万元/平方米计算,包括建设安全、资金等成本在内,中信新城也出售2.3万元/平方米。

联达机构董事长杨少锋也记者作出反应,房地产各种税费占项目整体售价的15%左右,营销成本占2%-3%左右,管理成本3%左右,资金成本10%左右,再加上4000元/平方米的建设成本,楼价1.3万元/平方米按1.8万元/平方米计算,不卖3万元/平方米明显不想赚钱。同时,根据中信新城目前的销售平均价格为2.45万元/平方米,其土地成本已占销售价格的约6成,在北京所有地王项目中排名第一。但是,即使远远超过平均地价的2倍,也无法暂停中信新城勇当地王的步伐。

2010年12月27日,中信房地产以22.69亿元的合计价格与中信新城项目不远的亦庄新城X1-3地块竞争,楼价在一定程度上超过1.8万元/平方米。该地块规划建筑面积12.6万平方米,容积率1左右。中信房地产在这里开发的项目是中信府荣誉别墅,产品是联排别墅。


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